Chủ đầu tư, một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng, đóng vai trò tối quan trọng trong mọi dự án. Họ không chỉ đầu tư về mặt tài chính, mà còn đảm nhận trách nhiệm quyết định, quản lý và kiểm soát dự án. Hãy cùng Trang Nhà Đất khám phá vai trò, trách nhiệm và quyền hạn của chủ đầu tư để hiểu rõ hơn về những yếu tố quyết định sự thành công của các dự án.
Chủ đầu tư là gì?
Theo quy định trong Luật Đấu thầu năm 2013,
Chủ đầu tư là tổ chức sở hữu vốn hoặc tổ chức được giao thay mặt chủ sở hữu vốn, tổ chức vay vốn trực tiếp quản lý quá trình thực hiện dự án.
Theo Luật Xây dựng 2014,
Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.
Việc xác định ai là chủ đầu tư, là chủ đầu tư trong các trường hợp đặc biệt được phân biệt cụ thể :
Chủ đầu tư xây dựng theo quy định tại Khoản 9 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2014 do người quyết định đầu tư quyết định và được quy định cụ thể như sau:
– Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư, chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức, đơn vị được Thủ tướng Chính phủ giao. Chủ đầu tư thực hiện thẩm quyền của người quyết định đầu tư xây dựng, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng công trình.
– Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn nhà nước ngoài ngân sách do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của các tổ chức chính trị và tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đầu tư, chủ đầu tư là Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành hoặc Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực được thành lập theo quy định tại Điều 63 của Luật Xây dựng năm 2014 hoặc cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao quản lý, sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình. Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách của cấp xã, chủ đầu tư là Ủy ban nhân dân cấp xã. Riêng đối với dự án thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh, chủ đầu tư do người quyết định đầu tư quyết định phù hợp với điều kiện cụ thể của mình.
– Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách do tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước quyết định đầu tư thì chủ đầu tư là Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực do các doanh nghiệp này quyết định thành lập hoặc là cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao quản lý, sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình.
– Đối với dự án sử dụng vốn khác, chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc vay vốn để đầu tư xây dựng. Trường hợp dự án sử dụng vốn hỗn hợp, các bên góp vốn thỏa thuận về chủ đầu tư.
– Đối với dự án PPP, chủ đầu tư là doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư thành lập theo quy định của pháp luật.
Trách nhiệm của chủ đầu tư trong đấu thầu như thế nào?
Trách nhiệm của Chủ đầu tư trong đấu thầu được quy định tại Điều 74 Luật đấu thầu (số 43/2013/QH13) năm 2013 như sau:
1. Phê duyệt các nội dung trong quá trình lựa chọn nhà thầu, bao gồm:
a) Kế hoạch lựa chọn nhà thầu trong trường hợp gói thầu được thực hiện trước khi có quyết định phê duyệt dự án;
b) Hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, danh sách ngắn;
c) Hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu;
d) Danh sách xếp hạng nhà thầu;
đ) Kết quả lựa chọn nhà thầu.
2. Ký kết hoặc ủy quyền ký kết và quản lý việc thực hiện hợp đồng với nhà thầu.
3. Quyết định thành lập bên mời thầu với nhân sự đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này. Trường hợp nhân sự không đáp ứng, phải tiến hành lựa chọn một tổ chức đấu thầu chuyên nghiệp để làm bên mời thầu hoặc thực hiện một số nhiệm vụ của bên mời thầu.
4. Quyết định xử lý tình huống.
5. Giải quyết kiến nghị trong quá trình lựa chọn nhà thầu.
6. Bảo mật các tài liệu liên quan trong quá trình lựa chọn nhà thầu.
7. Lưu trữ các thông tin liên quan trong quá trình lựa chọn nhà thầu theo quy định của pháp luật về lưu trữ và quy định của Chính phủ.
8. Báo cáo công tác đấu thầu hàng năm.
9. Bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra.
10. Hủy thầu theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này.
11. Chịu trách nhiệm trước pháp luật và người có thẩm quyền về quá trình lựa chọn nhà thầu.
12. Cung cấp thông tin, tài liệu liên quan và giải trình việc thực hiện các quy định tại Điều này theo yêu cầu của người có thẩm quyền, cơ quan thanh tra, kiểm tra, cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động đấu thầu.
13. Trường hợp chủ đầu tư đồng thời là bên mời thầu thì còn phải thực hiện các trách nhiệm quy định tại Điều 75 của Luật này.
14. Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của Luật này.
Trách nhiệm của chủ đầu tư
Đối với khoản 1 Điều 17 còn thực hiện trách nhiệm hủy thầu khi:
Tất cả hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất không đáp ứng được các yêu cầu của hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu.
Khi chủ đầu tư đồng thời là bên mời thầu còn phải thực hiện trách nhiệm quy định tại Điều 75 như sau:
1. Đối với lựa chọn nhà thầu thực hiện gói thầu thuộc dự án:
a) Chuẩn bị lựa chọn nhà thầu; tổ chức lựa chọn nhà thầu, đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất;
b) Quyết định thành lập tổ chuyên gia;
c) Yêu cầu nhà thầu làm rõ hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất trong quá trình đánh giá hồ sơ;
d) Trình duyệt kết quả lựa chọn danh sách ngắn, kết quả lựa chọn nhà thầu;
đ) Thương thảo, hoàn thiện hợp đồng với nhà thầu;
e) Bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra;
g) Bảo mật các tài liệu trong quá trình lựa chọn nhà thầu;
h) Bảo đảm trung thực, khách quan, công bằng trong quá trình lựa chọn nhà thầu;
i) Cung cấp các thông tin cho Báo đấu thầu và hệ thống mạng đấu thầu quốc gia; cung cấp thông tin, tài liệu liên quan và giải trình việc thực hiện các quy định tại khoản này theo yêu cầu của người có thẩm quyền, chủ đầu tư, cơ quan thanh tra, kiểm tra, cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động đấu thầu;
k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về quá trình lựa chọn nhà thầu.
2. Đối với lựa chọn nhà thầu trong mua sắm thường xuyên, ngoài quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g, h và i khoản 1 Điều này, bên mời thầu còn phải thực hiện trách nhiệm sau đây:
a) Phê duyệt hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu;
b) Phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu;
c) Ký kết và quản lý việc thực hiện hợp đồng với nhà thầu;
d) Quyết định xử lý tình huống;
đ) Giải quyết kiến nghị trong quá trình lựa chọn nhà thầu;
e) Hủy thầu theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này;
g) Chịu trách nhiệm trước pháp luật và người có thẩm quyền về quá trình lựa chọn nhà thầu;
h) Lưu trữ các thông tin liên quan trong quá trình lựa chọn nhà thầu theo quy định của pháp luật về lưu trữ và quy định của Chính phủ;
i) Cung cấp các thông tin cho Báo đấu thầu và hệ thống mạng đấu thầu quốc gia; cung cấp thông tin, tài liệu liên quan và giải trình việc thực hiện các quy định tại khoản này theo yêu cầu của người có thẩm quyền, cơ quan thanh tra, kiểm tra, cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động đấu thầu;
k) Báo cáo công tác đấu thầu hàng năm.
3. Đối với lựa chọn nhà đầu tư:
a) Chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư; tổ chức lựa chọn nhà đầu tư; tổ chức đánh giá hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất theo quy định của Luật này;
b) Quyết định thành lập tổ chuyên gia;
c) Yêu cầu nhà đầu tư làm rõ hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất trong quá trình đánh giá hồ sơ;
d) Trình duyệt hồ sơ mời sơ tuyển, kết quả sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, kết quả lựa chọn nhà đầu tư;
đ) Đàm phán hợp đồng với nhà đầu tư;
e) Bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra theo quy định của pháp luật;
g) Bảo mật các tài liệu trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư;
h) Lưu trữ các thông tin liên quan trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về lưu trữ và quy định của Chính phủ;
i) Giải quyết kiến nghị trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư;
k) Bảo đảm trung thực, khách quan, công bằng trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư;
l) Cung cấp các thông tin cho Báo đấu thầu và hệ thống mạng đấu thầu quốc gia; cung cấp thông tin, tài liệu liên quan và giải trình việc thực hiện các quy định tại khoản này theo yêu cầu của người có thẩm quyền, cơ quan thanh tra, kiểm tra, cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động đấu thầu.
4. Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của Luật này.
Trách nhiệm của chủ đầu tư trong xây dựng:
Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong xây dựng được nêu tại Điều 112 Luật Xây dựng 2014 như sau:
– Lựa chọn các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định để thực hiện thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình (nếu có), thí nghiệm, kiểm định chất lượng công trình (nếu có) và các công việc tư vấn xây dựng khác.
– Thông báo về nhiệm vụ, quyền hạn của các cá nhân trong hệ thống quản lý chất lượng của chủ đầu tư, nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình cho các nhà thầu có liên quan biết để phối hợp thực hiện.
– Kiểm tra các điều kiện khởi công công trình xây dựng theo quy định tại Điều 72 của Luật xây dựng.
– Kiểm tra sự phù hợp năng lực của nhà thầu thi công xây dựng công trình so với hồ sơ dự thầu và hợp đồng xây dựng, bao gồm: Nhân lực, thiết bị thi công, phòng thí nghiệm chuyên ngành xây dựng, hệ thống quản lý chất lượng của nhà thầu thi công xây dựng công trình.
– Kiểm tra việc huy động và bố trí nhân lực của nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình so với yêu cầu của hợp đồng xây dựng.
– Kiểm tra và giám sát trong quá trình thi công xây dựng công trình, bao gồm:
+ Kiểm tra vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình; thực hiện thí nghiệm kiểm tra chất lượng khi cần thiết;
+ Kiểm tra biện pháp thi công trong đó quy định rõ các biện pháp bảo đảm an toàn cho người, máy, thiết bị và công trình của nhà thầu thi công xây dựng công trình;
+ Kiểm tra, đôn đốc, giám sát nhà thầu thi công xây dựng công trình và các nhà thầu khác triển khai công việc tại hiện trường;
+ Yêu cầu nhà thầu thiết kế điều chỉnh khi phát hiện sai sót, bất hợp lý về thiết kế;
+ Kiểm tra tài liệu phục vụ nghiệm thu;
+ Kiểm tra và xác nhận bản vẽ hoàn công.
– Thực hiện các quy định về bảo vệ môi trường đối với các công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
– Tổ chức kiểm định chất lượng bộ phận công trình, hạng mục công trình và toàn bộ công trình xây dựng khi có nghi ngờ về chất lượng hoặc khi được cơ quan quản lý nhà nước yêu cầu.
– Tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng.
– Tổ chức lập hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng.
– Tạm dừng hoặc đình chỉ thi công đối với nhà thầu thi công xây dựng khi xét thấy chất lượng thi công xây dựng không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, biện pháp thi công không đảm bảo an toàn.
– Chủ trì, phối hợp với các bên liên quan giải quyết những vướng mắc, phát sinh trong thi công xây dựng công trình và xử lý, khắc phục sự cố theo quy định của Nghị định này.
– Lập báo cáo hoàn thành đưa công trình xây dựng vào sử dụng hoặc báo cáo đột xuất khi có yêu cầu và gửi cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng theo quy định tại Nghị định này.
– Chủ đầu tư có thể thuê nhà thầu tư vấn giám sát thực hiện một phần hoặc toàn bộ các công việc nêu tại Khoản 3, Khoản 4, Khoản 6, Khoản 9, Khoản 10, Khoản 13 Điều này và một số công việc khác khi cần thiết.
Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra việc thực hiện của nhà thầu tư vấn giám sát theo yêu cầu của Hợp đồng xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan.
Tại Điều 29 Nghị định 68/2019/NĐ-CP có quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng, cụ thể như sau:
– Tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng công trình; trình cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư điều chỉnh;
– Tổ chức lập dự toán xây dựng, dự toán xây dựng điều chỉnh trình cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt;
– Tổ chức xác định các định mức xây dựng mới hoặc điều chỉnh của công trình, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
– Tổ chức xác định giá xây dựng công trình; chỉ số giá xây dựng cho công trình, gói thầu xây dựng;
– Tạm ứng, thanh toán và quyết toán hợp đồng theo các quy định trong hợp đồng đã ký kết với nhà thầu;
– Tổ chức kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình theo quy định;
– Quyết định và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp lý của giá trị đề nghị cơ quan thanh toán vốn đầu tư thanh toán vốn cho nhà thầu;
– Tổ chức lập Báo cáo quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình hoàn thành theo đúng quy định tại Điều 27 Nghị định này;
– Mua bảo hiểm công trình đối với các công trình có quy định phải mua bảo hiểm hoặc ủy quyền cho nhà thầu mua bảo hiểm thông qua hợp đồng xây dựng;
– Các nghĩa vụ khác liên quan đến quản lý chi phí theo quy định khác của pháp luật có liên quan;
– Cung cấp thông tin dữ liệu của dự án theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước; phối hợp hoặc tổ chức thu thập thông tin quản lý chi phí theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước.
– Chủ đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật trong các trường hợp sau đây:
+ Không thực hiện đúng nghĩa vụ nêu tại khoản 2 Điều này và các điều khoản khác có liên quan của Nghị định này trừ trường hợp bất khả kháng;
+ Làm tăng chi phí của dự án, dự án chậm tiến độ gây thất thoát, lãng phí do lỗi của chủ đầu tư trong công tác điều hành, sử dụng không hiệu quả vốn đầu tư, giải ngân vốn không kịp thời.
Quyền của chủ đầu tư trong xây dựng
– Chủ đầu tư có quyền tự thực hiện thi công xây dựng công trình nếu có đủ năng lực hoạt động trong lĩnh vực xây dựng hoặc có quyền lựa chọn nhà thầu để thực hiện công việc thi công xây dựng.
– Chủ đầu tư có quyền đàm phán và ký kết hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu, cũng như giám sát và yêu cầu nhà thầu tuân thủ hợp đồng đã ký kết. Chủ đầu tư có quyền xem xét và chấp thuận các biện pháp thi công và biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường do nhà thầu đề xuất.
– Chủ đầu tư có quyền đình chỉ thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng với nhà thầu thi công xây dựng theo quy định của pháp luật và của hợp đồng xây dựng.
– Chủ đầu tư có quyền dừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu nhà thầu thi công khắc phục hậu quả khi nhà thầu vi phạm các quy định về chất lượng công trình, an toàn và bảo vệ môi trường.
– Chủ đầu tư có quyền yêu cầu tổ chức và cá nhân liên quan phối hợp để thực hiện các công việc trong quá trình thi công xây dựng công trình.
– Ngoài ra, Chủ đầu tư còn được hưởng các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Cách nhận biết chủ đầu tư uy tín
Trong thế giới đầy cạnh tranh và đa dạng của bất động sản, sự lựa chọn một chủ đầu tư uy tín là một phần quan trọng để đảm bảo sự thành công và an toàn trong việc đầu tư và mua sắm bất động sản. Do đó, trước khi quyết định đầu tư hoặc thuê một căn hộ hay tòa nhà, bạn nên nghiên cứu kỹ thông tin về chủ đầu tư của dự án đó.
Dưới đây là một số yếu tố mà bạn cần xem xét khi lựa chọn chủ đầu tư:
– Tình hình tài chính:
Tài chính mạnh mẽ và ổn định của chủ đầu tư tạo sự tin tưởng và đảm bảo cho người mua. Thường thì, các chủ đầu tư có quy mô lớn và kinh nghiệm dài hạn thường có tình hình tài chính tốt.
– Kinh nghiệm hoạt động:
Các chủ đầu tư hoạt động trong lĩnh vực này nhiều năm thường tích lũy được kinh nghiệm và kỹ năng quản lý dự án, cũng như biết cách xử lý các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình triển khai dự án.
– Đối tác:
Đối tác của chủ đầu tư thường phản ánh rõ nhất về độ uy tín. Nếu các đối tác là các công ty bất động sản uy tín và có danh tiếng trên thị trường, thì đây có thể coi là một chủ đầu tư đáng tin cậy.
– Yếu tố pháp lý:
Thông tin liên quan đến dự án mà chủ đầu tư cung cấp cần được trình bày một cách đầy đủ, rõ ràng và đáp ứng các yêu cầu về tính hợp pháp theo quy định của pháp luật.
– Dự án đã thực hiện:
Một yếu tố quan trọng nữa là những dự án bất động sản đã được chủ đầu tư thực hiện và đưa vào hoạt động. Thường thì, những chủ đầu tư uy tín sẽ có danh sách các dự án chất lượng, có hiệu suất kinh doanh cao và nhận được phản hồi tích cực từ khách hàng.
Như vậy, qua bài viết này, chúng ta đã có cái nhìn tổng quan về khái niệm “Chủ đầu tư là gì” và những vai trò, trách nhiệm, cũng như quyền hạn mà một chủ đầu tư mang lại trong các dự án. Chủ đầu tư không chỉ là người chịu trách nhiệm tài chính mà còn là người định hình và thúc đẩy sự phát triển của nhiều ngành công nghiệp. Với vai trò quan trọng này, chủ đầu tư đóng một vai trò không thể thiếu trong việc xây dựng và phát triển kinh tế.
Để đạt được thành công trong đầu tư các dự án, bạn cần phải có kiến thức sâu rộng về chủ đầu tư, năng lực quản lý của họ cũng như khả năng đối mặt với những thách thức đa dạng. Trang Nhà Đất mong rằng bài viết này đã giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn về vai trò quan trọng của chủ đầu tư.
