Quy hoạch chi tiết 1/500 là thuật ngữ trong ngành bất động sản được nhắc đến rất nhiều và không còn là khái niệm mới mẻ nữa. Trên thị trường hiện nay, khi mua các dự án hay sản phẩm bất động sản nhiều khách hàng cũng rất quan tâm giấy phép quy hoạch 1/500. Vậy quy hoạch 1/500 có quan trọng không? Cùng phân tích các thông tin bên dưới nhé.
1. Quy hoạch chi tiết 1/500 là gì?
Khái niệm:
Căn cứ quy định tại Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị 2009 của Quốc Hội, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2010 thì:
Điều 30. Đồ án quy hoạch chi tiết
1. Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết bao gồm việc xác định chỉ tiêu về dân số, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cho toàn khu vực quy hoạch; bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu về kiến trúc công trình đối với từng lô đất; bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất; đánh giá môi trường chiến lược.
2. Bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500.
Vì vậy có thể hiểu: quy hoạch chi tiết 1/500 là bản vẽ (hoặc bản đồ) của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500.
Quy hoạch chi tiết 1/500 là bản đồ mô phỏng rất chi tiết các công trình xây dựng trong quy hoạch. Ngoài ra, bản đồ này cũng cho thấy rõ về mặt kỹ thuật hạ tầng, rõ ranh giới các hạng mục công trình và các lô đất để chủ đầu tư cũng như khách hàng có thể hiểu rõ một cách dễ dàng nhất.
Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 cho thấy rõ hơn tổng thể các mặt bằng của các dự án bất động sản hiện trong quy hoạch. Điều này rất quan trọng, nó là căn cứ để định vị vị trí các công trình, kỹ thuật xây dựng công trình và việc thực hiện xây dựng.
– Cách tính tỷ lệ bản đồ 1/500: 1cm được vẽ trên bản đồ bằng 5m trên thực địa, thực tế.
– Ký hiệu: 1/500 hoặc 1:500.
2. Quy hoạch chi tiết 1/500 phải thể hiện rõ những yếu tố gì?
Theo Luật Xây dựng 2014 số 50/2014/QH13 (Căn cứ vào Điều luật khoản 2, Điều 11 và khoản 2, Điều 24), bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 phải đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu của Chính phủ, cụ thể sau đây:
– Phải thể hiện tất cả các mặt bằng của các dự án bất động sản trong quy hoạch. Điều này rất quan trọng để có thể xác định được vị trí cụ thể, ranh giới của các công trình đang được xây dựng.
– Phải mô phỏng một cách chi tiết nhất và cụ thể nhất các công trình xây dựng trên mặt đất để người đọc có thể dễ dàng xem được ranh giới các công trình, vị trí các lô đất.
– Thể hiện các chủ thể liên quan đến dự án như các công trình xây dựng dân dụng, dự án dân sinh và các dự án đầu tư khác trong quy hoạch,…
– Các chỉ tiêu khác phải có trong bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500: vị trí các mảnh đất, dân số và cơ sở hạ tầng,…
– Bản đồ phải thể hiện được rõ ràng mối liên hệ giữa các chỉ tiêu với nhau thông qua yếu tố trên thực tế của dự án như đường đi, hàng rào, các công trình dân dụng hoặc các dự án khác,..
3. Quy hoạch chi tiết 1/500 quan trọng như thế nào?
Các cơ quan có thẩm quyền được phép phê duyệt sẽ thông qua quy hoạch chi tiết 1/500. Do đó, đây cũng chính là nguyên nhân, yếu tố quyết định tầm quan trọng của bản đồ quy hoạch này. Tính pháp lý của dự án xác thực hơn sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc này cũng giúp tăng độ uy tín của dự án và giúp khách hàng yên tâm hơn khi lựa chọn những lô đất này. Các bản vẽ quy hoạch 1/500 luôn thể hiện rõ ranh giới rõ ràng của các lô đất và các công trình phụ, dự án xung quanh cũng đều được thể hiện rõ ràng, chi tiết để khách hàng dễ dàng tham khảo hơn.
Trước pháp lý về việc bảo vệ của các cơ quan nhà nước, quyền sử dụng đất và việc chuyển nhượng đất đai sẽ được thực hiện rõ ràng, minh bạch hơn. Đây cũng chính là quyền lợi khi mua bán mà các chủ đầu tư trao cho các khách hàng của mình để khách hàng có thể yên tâm hơn.
Vì bản đồ quy hoạch chi tiết theo tỷ lệ 1/500 quan trọng nên dẫn đến việc khảo sát địa hình cũng rất quan trọng không kém. Bản đồ quy hoạch có được thẩm quyền phê duyệt hay không chính là dựa vào yếu tố này.
4. Quy hoạch chi tiết 1/500 do nơi nào có thẩm quyền phê duyệt?
Những cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 bao gồm:
– Bộ xây dựng: Những dự án được Chính Phủ cấp phép thì Bộ xây dựng được phê duyệt các dự án quy hoạch chi tiết 1/500 cho các dự án này.
– UBND cấp tỉnh: Những dự án trên địa bàn tỉnh được UBND cấp tỉnh chấp thuận thì UBND cũng có quyền phê duyệt quy hoạch 1/500.
– UBND cấp huyện: UBND huyện được phép phê duyệt các dự án theo quy hoạch 1/500 được cấp phép bởi UBND huyện.
Lưu ý: Ngoài việc được các cơ quan phê duyệt chi tiết 1/500 kể trên thông qua, các dự án theo quy hoạch 1/500 còn có thể được phê duyệt bởi các ý kiến về chuyên ngành của cơ sở quy hoạch kiến trúc.
Việc xét duyệt các dự án quy hoạch chi tiết theo tỷ lệ 1/500 của UBND huyện cần được UBND tỉnh mà cơ sở quy hoạch kiến trúc thông qua trước.
5. Sự khác biệt giữa quy hoạch chi tiết 1/500 và 1/2000
Trước khi điểm qua sự khác biệt của quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch 1/2000, chúng ta cần phải nắm rõ được quy hoạch 1/2000 là gì?
– Khi nghe đến tên bản đồ quy hoạch 1/2000, có thể mọi người sẽ nghĩ đây là một loại bản đồ với tỷ lệ khác. Tuy nhiên, quy hoạch 1/2000 không phải là một bản đồ quy hoạch khác hoàn toàn hay khác tỷ lệ với bản đồ quy hoạch 1/500. Bản đồ quy hoạch 1/2000 chính là giai đoạn trước của bản đồ quy hoạch 1/500. Giai đoạn này đánh giá sơ bộ, tổng thể trước khi bắt tay vào thực hiện các bước tiếp theo của quy hoạch chi tiết 1/500.
– Quy hoạch 1/2000 là bước đầu để chuẩn bị cho các bước lập quy hoạch chi tiết 1/500. Tại bước này, nó được coi và đánh giá là tiền đề giúp cho việc quản lý rõ ràng và chi tiết hơn của quy hoạch 1/500. Giai đoạn này chủ yếu định hướng hướng đi và quản lý việc xây dựng khu đô thị, khu vực được quy hoạch.
– Quy hoạch chi tiết 1/2000 thể hiện việc quy hoạch đất được diễn ra như thế nào, hệ thống đường giao thông ra sao, diện tích đất và mật độ xây dựng các công trình phân bố như thế nào,…
– Bản vẽ quy hoạch 1/2000 bao gồm: không gian cảnh quan, kiến trúc, diện tích đất được sử dụng, sơ đồ hạ tầng và hệ thống giao thông,… Và ở giai đoạn này, các công trình sẽ chưa có bản vẽ kiến trúc chính thức.
– Quy hoạch chi tiết 1/2000 do cơ quan địa phương tại nơi có dự án cần quy hoạch thực hiện. Nếu có các dự án mới ở khu quy hoạch 1/2000 thì sẽ do chủ đầu tư của dự án mới này thực hiện việc này.
Điểm khác nhau cụ thể của quy hoạch 1/500 và quy hoạch 1/2000:
| Tiêu chí | Quy hoạch chi tiết 1/2000 | Quy hoạch chi tiết 1/500 |
| Khái niệm | Giai đoạn 1 trong quy hoạch. Là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị. Cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 | Giai đoạn 2. Là triển khai và cụ thể hóa quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000. Là cơ sở để lập các dự án đầu tư xây dựng, cấp giày phép xây dựng và quan lý đầu tư xây dựng. Gắn liền với 1 dự án cụ thể |
| Ý nghĩa/ mục đích | Quản lý đô thị | Xác định mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với các yếu tổ bên ngoai của quy hoạch. |
| Nội dung | Lập các bàn đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bàn đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, các sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện. | Chi tiết hóa đến từng công trình: dân số, sử dụng đất, hạ tâng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, công trình hạ tâng, kiên trúc/thiết kế chi tiết của từng lô đất, đánh giá môi trường… |
| Người thực hiện | Chính quyền địa phương thực hiện hoặc chủ đầu tư | Chủ đâu tư |
| Cơ quan phê duyệt | Các cơ quan có thầm quyền cấp phép xây dựng. |
Về khái niệm:
– Quy hoạch 1/2000 là giai đoạn đầu để chuẩn bị cho quy hoạch 1/500.
– Quy hoạch 1/500 là giai đoạn tiếp theo của quy hoạch 1/2000. Tại bước này sẽ là các bước lập quy hoạch chi tiết 1/500.
Về mục đích của 2 bản đồ quy hoạch:
– Mục đích lập ra bản đồ quy hoạch 1/2000 chính là để quản lý khu đô thị, khu vực được quy hoạch.
– Mục đích lập ra bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là nhằm làm rõ hơn mối quan hệ của dự án với các dự án liên quan xung quanh. Khách hàng khi xem bản đồ này có thể nắm mối liên hệ của các dự án như thế nào. Từ đó, có thể đưa ra các lựa chọn sáng suốt hơn khi đầu tư.
Về nội dung:
– Quy hoạch 1/2000 là bản đồ tổng thể mặt bằng diện tích đất sử dụng gồm không gian của dự án và hệ thống giao thông.
– Quy hoạch 1/500: bản đồ này sẽ chi tiết và đầy đủ hơn về dân số, cơ sở hạ tầng, kiến trúc của từng dự án, lô đất, đánh giá về môi trường xung quanh,…
Nơi thực hiện:
– Quy hoạch 1/2000: do nơi có dự án đó sẽ thực hiện bản đồ quy hoạch này.
– Quy hoạch 1/500: khác với quy hoạch 1/2000, quy hoạch này sẽ do đơn vị sở hữu, công ty bất động sản thực hiện việc này.
6. Chi phí và thủ tục xin phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
Để xin xét duyệt, cần các hồ sơ, thủ tục xin phê duyệt quy hoạch 1/500 như sau:
– Tờ trình để đề nghị thẩm định bản quy hoạch.
– Bản quyết định phê duyệt đầu tư dự án từ phía chủ đầu tư.
– Cung cấp các văn bản, tài liệu và thông tin, giấy phép quy hoạch 1/500 về việc quy hoạch dự án cho cơ quan thẩm quyền xem xét.
– Văn bản chứng nhận việc đầu tư dự án của đơn vị đấu thầu dự án vẫn còn thời lực.
– Bản đồ thể hiện ranh giới của dự án, lô đất chuẩn bị được xây dựng.
– Bảng biểu thống kê.
– Toàn bộ phạm vi các khu vực đã lập quy hoạch 1/500.
Bên trên là các bộ hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 cần có, cơ quan có thẩm quyền sẽ dựa vào các yếu tố trên để xem xét, phê duyệt.
Chi phí lập quy hoạch chi tiết 1/500 cần tuân theo những nguyên tắc sau đây:
– Chi phí bắt buộc phải được tính đúng, tính đủ với mặt bằng quy hoạch 1/500.
– Chi phí được lập sẽ làm cơ sở để định thầu.
– Chi phí phải phù hợp với tiến độ, nội dung theo quy định.
– Chi phí này có thể thay đổi khi tiền lương, tiền thuế được Chính Phủ thay đổi. Và việc điều chỉnh này sẽ giúp phù hợp với nguồn vốn.
Sau đây là công thức tính chi phí lập quy hoạch chi tiết 1/500:
Nt= Nb- (Nb- Na/Gb- Ga) (Gb- Gt)
Trong đó:
Nt: mức phí quy hoạch theo tỷ lệ ( triệu đồng)
Ga: quy mô dân số hoặc diện tích quy hoạch cận dưới
Gt: quy mô dân số quy hoạch hoặc diện tích quy hoạch
Na: mức chi phí quy hoạch tương ứng với Ga
Nb: mức chi phí quy hoạch tương ứng với Gb
7. Dự án hoặc đất vừa có quy hoạch chi tiết 1/500 thì có nên mua không?
Như đã phân tích từ các yếu tố bên trên, quy hoạch chi tiết 1/500 cho thấy rằng dự án trên đã được cấp phép xây dựng bởi cơ quan có thẩm quyền. Do đó, việc quy hoạch 1/500 được phê duyệt đã chứng minh rằng dự án đã có đầy đủ giấy phép để có thể thi hành, điều này sẽ tránh được việc dự án sẽ bị dừng ngang giữa chừng vì thiếu giấy phép thi công. Đây cũng chính là câu trả lời cho các khách hàng đang thắc mắc có quy hoạch 1/500 có cần giấy phép xây dựng không. Vì vậy, khi mua các dự án này, các nhà đầu tư hay khách hàng cũng tránh được những rủi ro như ngừng thi công hay không được phép thi công.
Trang Nhà Đất hy vọng bài viết trên đã giúp quý bạn đọc giải đáp được câu hỏi quy hoạch chi tiết 1/500 là gì? Từ bản đồ quy hoạch này, nhà đầu tư có thể nắm rõ hơn vị trí, cảnh quan, kiến trúc cũng như các công trình xung quanh dự án. Từ đó có thể đưa ra lựa chọn sáng suốt hơn. Qua đó có thể thấy quy hoạch chi tiết 1/500 đóng vai trò rất quan trọng trong ngành bất động sản.
